敷金診断士講座!契約書編

高橋です。

今回は契約書に関する件です。

 

<契約書>

 

(質問)

 

仲介業者で受け取った契約書内容と管理会社から送られてきた契約書の

内容が異なるのだが、どちらが正しいのか?

 

(回答)

 

仲介業者が、本来、管理会社が指定する契約書を使用すべきところを、

自社で使用している契約書を間違って使用したことが原因だと思います。

そうだとすれば、正しい契約書は、管理会社が用意したものとなります。

 

そこで、万一、管理会社が用意した契約書の内容と

仲介業者で受け取った契約書の内容が大幅に異なり、

仲介業者で受け取った契約内容だったから契約したという場合には、

仲介業者に対して、損害賠償を行うことが可能となるでしょう。

 

日本住宅性能検査協会所属

流通アシストネットワーク株式会社 

敷金診断士:高橋靖之

倉庫工場市場

貸倉庫(東京/埼玉/千葉/神奈川)「倉庫工場市場」

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電話 : 03-3804-2611

ホームページ : http://倉庫工場.com/


物件管理

松澤です

 

ここの所、私自身、賃貸不動産経営管理士の勉強をしてきたのですが、勉強をすることで改めて感じ

 

たのは、「不動産の管理を行うことがいかに大切なことだ」ということです。

 

不動産は大きく分けると「売買」と「賃貸」があります。

 

「売買」の場合は、契約を終えてしまうと「売主」と「買主」の関係は、極端に言いますと

 

そこで関係は終わってしまいます。

 

しかし「賃貸」の場合は、契約を結んだ後も「貸主」と「借主」の関係が継続していきます。

 

貸主は使用・収益されるべき土地や建物を提供し、借主は使用・収益する土地や建物への対価を支払う

 

義務がお互いにあります。そしてそこには当然お互いの利害関係が発生し、さらにお互い人間同士

 

(たとえ企業であっても)ですから、時には感情的なものも入り、トラブルにもなりかねます。

 

そこで必要とされる立場として求められるのが双方の間の立ち位置である「管理会社」です。

 

管理会社は、もちろん不動産のプロとして、貸主・借主双方へアドバイスを行うこともあれば、

 

貸主・借主がダイレクトな関係であれば揉めるような状況も、管理会社が「緩衝材」となることも

 

多いです。

 

これまで私も、倉庫工場オーナー様で、管理会社を間に置かずに、借主さんと直接やって来られた

 

(オーナー自主管理)オーナー様を何人か見て来ております。そんなオーナー様のお話を聞くと、

 

意見として多いのは「管理しきれずトラブルになったり、大変だった」という声です。

 

私も、今後はこれまで以上に特にオーナー様に対しては「ご契約後の管理の大切さ」を伝えていき

 

たいと思います。

 

 

 

 

 

 

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増上寺

松澤です

 

少し前になってしまいましたが、11月3日の「文化の日」に、港区大門にある増上寺へ行きました。

 

この日は、大門、浜松町界隈で行われる「浜まつり」の日でした。

 

浜松町の駅前にAMラジオの文化放送のビルがあるのですが、浜まつりの当日は、文化放送ビル、

 

東京タワー、増上寺などでイベントが行われるのです。

 

その中で私は、文化放送のラジオの公開生放送が行われる増上寺に行きました。

 

私が行った午後の時間は「大竹まことのゴールデンラジオ」の公開放送が丁度行われていましたが、

 

とても大勢の人がいました。

 

私も車の移動中は「大竹まことー」の番組をよく聴いていますが、普段ラジオで聴いている芸能人が

 

目の前に見ると、やはりちょっと興奮しますね!

 

公開放送中は「撮影NG」でしたので、写真は増上寺の正門です。

 

後ろにそびえる東京タワーとのコントラストが素敵ですね。。。き

 

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敷金診断士講座!

今回は少し長くなりますが

 

<賃料減額しない旨の特約があっても借主の減額請求権が認められた事例>

 

建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、

賃料を減額しない旨の特約があっても、

賃借人から借地借家法第11条の規定に基づく賃料減額請求権の行使が

認められた事例  (最高裁平成16年6月29日判決、判例時報1868号52頁)

 

(事案の概要)

 

 本件土地賃貸借契約は、「3年ごとに賃料の改定を行うものとし、

改定後の賃料は従前の賃料に消費者物価指数の変動率を乗じ、

公租公課の増減額を加除した額とするが、

消費者物価指数が降下しても賃料を減額することはない」旨の特約が付されていた。

 

 これまで、本件土地の賃料は、本件特約に従って3年ごとに改定されてきたが、

賃借人は、「その後土地の価格が4分の1程度に下落したことなどに照らして

現在の賃料額は高すぎる」と主張して、賃貸人に対して賃料の減額を請求し、

減額後の賃料額の確認を求めて本件訴訟を提起した。

 

 これに対し、原審の大阪高等裁判所は、「本件のような賃料の改定特約は、

賃料の改定をめぐって当事者間に生じがちな紛争を事前に回避するために、

改定の時期、賃料額の決定方法を定めておくものであり、本件特約は、

消費者物価指数という客観的な数値であって賃料に影響を与えやすい要素を

決定基準とするものであるから有効である。

 

 したがって、本件特約に基づかない賃借人らの賃料減額請求の

意思表示の効力を認めることはできない」として賃借人の請求を棄却した。

 

 そこで、賃借人は、原判決を不服として、最高裁に上告受理の申立てを行った。

 

(判決)

 

 最高裁は、上告受理の申立てを受理し、『本件土地賃貸借契約においては、

消費者物価指数が降下したとしても賃料を減額しない旨の特約が存する。

しかし、しかし、借地借家法第11条1項の規定は、強行法規であって、

本件特約によってその適用を排除することができないものである。

 

 したがって、賃貸借契約の当事者は、本件特約が存することにより

借地借家法第11条1項の規定に基づく賃料減額請求権の行使を

妨げられるものではないと解すべきである。』と判示した。

 

(短評)

 

 本件は、賃料改定特約がある場合に、

特約に基づく請求ではなく(本件では「減額することはないとの定め」が

あるためその余地はないが)、借地借家法第11条に基づく賃料減額請求が

できるかがあらそわれた事案であるが、特約によっても減額請求を制限することは

できないとのこれまでの最高裁判例を確認したものである。

 

 本判決は、賃料の減額をしない特約が明らかに存する場合においても、

賃借人からの賃料減額請求が認められた点において事例的な意義がある。

 

日本住宅性能検査協会所属

敷金診断士:高橋靖之

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京橋に行きました

松澤です

 

先週末、東京の京橋に行きました。

 

うちの大事な物件の貸主様の接待があったのです。

 

普段、私も倉庫工場の案内が多いので、都心部に行く機会が少ないので、このように都心部に行く度に

 

都会の人の多さと行きかう人の垢抜けたファッションと、洗練された街の雰囲気に魅了されます。。。

 

そして、訪れたのが京橋の「エドグラン」カメラ

地下1階から6階までが商業ビルになっておりまして、ショップやレストランが入っており、

 

7階から31階がオフィスビルになってます。

 

建物もきれいで、この日はビル内のお食事のお店に2件行ったのですが、

 

いずれのお店もとても美味しかったです。ヤッタv

 

また機会があれば、是非とも行きたいです。

 

 

 

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