賃貸不動産経営管理士講座 「敷金」と「保証金」

松澤です

 

しばらくの間「賃貸不動産経営管理士講座」をご無沙汰しておりましたDocomo_kao8

 

忘れられないように・・・今回は「敷金と保証金について」です。

 

よく物件を借りる時に、「敷金」と「保証金」という名目を目にすると思います。

 

また、私自身もお客様から「敷金と保証金って違いは何ですか?」と聞かれることがあります。

 

違いの前に、まず「敷金」と「保証金」のそれぞれの説明を致します。

 

〈敷金〉

土地建物の賃貸借の際、賃借人が賃貸人に交付する「債務補償担保」のことです。賃借人が負う債務

 

である「契約上発生する家賃の支払債務、建物の毀損汚損債務、建物の用方違反による損害債務

 

など」のことです。さらに、賃貸人に所有者としての地位に変動があった場合、敷金は新所有者に

 

引き渡されたか否かを問わず、法的に新所有者に必ず引き継がれるものとします。

 

これが敷金が持つ重大なポイントです。

 

〈保証金〉

建物賃貸借契約では保証金も敷金と同様に賃借人が賃貸人に対し負う債務保証担保と規定して

 

います。それゆえほとんどの人が敷金と同じと思っているのです。しかし法的には敷金と同じでは

 

ありません。保証金の場合は、解約時には債務を清算の上、解約時償却費と称して賃料の○ヶ月分、

 

また保証金の10%〜20%を差し引き返還するケースがあります。


それゆえ保証金は、法的性質として「債務補償担保」ではない、「金銭消費貸借」とされます。

 

さらに、敷金とのさらに保証金には大きな問題があります。つまり、保証金は法的に債務保証担保

 

ではないため、また金銭消費貸借であるため、賃貸人の地位が変わった場合、旧賃貸人から新賃貸人

 

へ保証金の返還義務が引き継がれていないと、賃借人は保証金の返還請求権を新賃貸人に請求でき

 

ません。この場合、新賃貸人は賃借人に対して保証金の返還義務がないということです。      

 

〈まとめ〉

・家賃の支払債務、建物の毀損汚損債務、損害債務などに充てられるお金ということでは同じ。

・法的には、敷金は「債務補償担保」で、保証金は「金銭消費貸借」である。

・敷金は新賃貸人に引き継がれるが、保証金は引き継がれないケースもある。

 

 

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