敷金診断士講座!居住以外での使用編。。。

高橋です。

今回は居住以外での使用編です。。。

 

<居住以外での使用>

 

(質問)

 

居住用で借りている物件だが、今度独立することになり、

自宅兼事務所として使用したいので管理会社に申し出たが、

「事務所として使用するなら退去してもらう」と言われてしまった。

何とか解決する方法はないか?

 

(回答)

 

入居目的が「居住専用」となっている場合に、物件内に、

どの程度まで仕事を持ち込むことができるかという問題です。

一般に、「居住専用」となっている物件を、

「事務所」などとして使用することはできません。

 

しかし、「事務所」と言ってもピンからキリまであり、

すべての「事務所」が認められないかといえば、そんなことはないはずです。

 

「事務所」に限らず、営業用途として問題になるのは、

不特定多数が出入りすることで、他の入居者が

安全快適に生活することに支障が出たり、

入居者が駐車駐輪場を使用することに困難になったり、

物件自体の傷み具合が激しくなることです。

 

逆に言えば、「事務所」と言っても、「自宅兼事務所」程度であれば、

不特定多数の人が出入りする頻度や数もそれほど多くないでしょうし、

他の入居者が駐車駐輪場の使用に差し障るような問題がなければ、

「家主との信頼関係が破壊された」とまではいえません。

 

最近のように、いわゆるSOHOとして、自営業の登録場所として、

便宜上、「事務所」と呼んでいるような場合の多くも、

不特定多数が出入りするわけでもなく、

他の入居者に迷惑をかけるようなこともないはずですから、

居住専用であったとしても許されると考えられるでしょう。

 

そこで、「事務所」としての実態について、管理会社および家主に説明し、

「万が一、事務所としての使用によって、

家主や他の入居者に迷惑をかけるようなことがあれば、

事務所としての使用を中止する」などという念書を提出するなどして、

理解を求めるようにしなければならないでしょう。

 

それでも、管理会社や家主の理解が得られず、

一方で、「事務所」としての使用を行う場合には、

管理会社や家主との一悶着を覚悟しなければならず、

強行すれば、裁判などに発展することになるかもしれません。

 

日本住宅性能検査協会所属 敷金診断士

流通アシストネットワーク株式会社 高橋 靖之

倉庫工場市場

貸倉庫(東京/埼玉/千葉/神奈川)「倉庫工場市場」

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電話 : 03-3804-2611

ホームページ : http://倉庫工場.com/


桜の山公園

松澤です

 

先日、千葉の成田方面に行った時、かねてから弊社の高橋から「おすすめスポット」と

言われてた「桜の山公園」に行きました。

正直、直前まで「千葉の佐倉市」にあるのかと思っていました。。。。

実際にあるのは「成田市」です。

 

上の写真のようにお土産が買えるショップもあるのですが、ここの一番の売りは、

なんと言っても、このショップから少し高台にある公園広場から一望できる

「成田空港」です。

 

公園の上空を、次々に飛行機が離着陸するのです!

ちょっと写真がうまく撮れなかったのですが、真近に上空を飛ぶジャンボ機は

迫力があって壮観です!

 

当日は昼間でしたが、夜に行くとまたちがった魅力(イルミネーション)があると思います。

 

是非一度行ってみてください!

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これぞ中華っ!千成亭!

高橋です。

 

先週金曜日、松澤と取引様を訪問しており。

 

さあここらで昼にするか〜。。。

 

ということで行ったのが

 

松戸市馬橋にある中華料理の「千成亭」です。

 

ご覧の通りで回鍋肉定食のボリュームがすごいこと(笑)

 

でも私も松澤もこの程度ならば軽くたいらげます!

 

店はいつ行っても繁盛してます!是非、みなさま行ってみてください!

 

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敷金診断士講座! 家賃滞納編

高橋です。

今回は家賃滞納のお話です。

少し長くなりますが最後までお読みいただけると幸いです。。。

 

 

 

<家賃の滞納>

 

(質問)

契約書には「家賃を1ヶ月でも滞納すれば即刻退去させる」と書いていたが、

うっかりして家賃を1か月分滞納してしまったところ、家主から、

「契約違反なので、違約金を支払って退去してもらう」という通告を受けてしまった。

契約書に明記されているのであれば、泣く泣く退去するしかないのか?

 

 

(回答)

日本には、「契約自由の原則」(私的自治の原則)というものがあります。

つまり、誰と契約しようがしまいが自由であり、契約内容も原則として自由、

契約の方式も自由であるというものです。

 

その前提には、独立・対等・平等な市民間においての契約については、

できるだけ当事者の自由に任せようという国の判断があります。

 

従って、原則としては、どのような契約も自由であり、契約する際に、

署名捺印しているということは、契約事項を承認しているということになりますから、

従わざるを得ないということになります。

 

ところが、居住用の建物の賃貸借契約においては、

家主が一方的に定めた契約事項を、借主が承諾するかどうかだけの

権利しかないため、もともと、対等・平等ではないのです。

 

そのような違いを放置して、当事者の自由に任せておくことは、

家主が好き放題の契約を定めることを容認することになり、

良好な社会秩序にも悪影響を及ぼすことになります。

そこで、いくつかの制限を設けて、好き勝手な契約ができないようにしているのです。

 

まず、第一は、借地借家法上の「強行規定」に違反していないことです。

契約内容が、借地借家法上の「強行規定」に反している規定は

無効であるとされていますので、それに違反していないかどうかが問題となりますが、

家賃の滞納については触れられていませんので、この点からは、契約は有効です。

 

二つ目に、契約内容が公序良俗に反していないかどうかです。

「公序良俗」の法律用語としての意味は、

「現代社会の一般的秩序を維持するために要請される倫理的規範」とされています。

 

殺人依頼の契約、愛人契約などの誰が考えても公序良俗に反している契約以外でも、

男女によって定年年齢が異なるようなケースでも、性別による不合理な差別として、

公序良俗違反とされた場合もあります。

 

そこで、「1ヶ月の滞納による契約解除」が、

社会の秩序を壊すほどの不合理な契約内容かどうかが問題となりますが、

人によって判断が分かれるでしょう。

逆に言えば、誰が考えても、「公序良俗違反である」とも言えないレベルですので、

「公序良俗違反により契約は無効」とは言えないでしょう。

 

三つ目は、法律用語で言うところの「例文解釈」による

契約内容の無効とはならないかという点です。

 

これは、少しややこしいのですが、不動産の賃貸借契約などで、

文言どおりに解釈することで、結果があまりにも不当なことになってしまう場合、

契約内容そのものを「単なる例文である」として、その効力を否定するものです。

 

しかし、これまでのところ、短期間の家賃の滞納による契約解除を、

「例文解釈」によって無効であると判断されたケースはないようです。

 

四つ目は、2001年4月に施行された消費者契約法による

「消費者の利益を一方的に害する規定は無効である」という規定に

違反していないかどうかという点です。

 

この点については、長期的な契約関係を前提とした建物の賃貸借契約において、

わずか1ヶ月分だけの滞納によって契約解除を行うことは、

「消費者の利益を一方的に害する」規定だという判断を行うことが可能かもしれません。

 

ただし、まだ、消費者契約法の規定を取り上げた判例がないため、

必ず、そのような解釈になるかどうかははっきりしていません。

そこで、最終的には、これまでの判例で蓄積されてきた考え方によって、

契約内容を判断することになるでしょう。

判例での考え方は、「信頼関係破壊の理論」と呼ばれているものです。

 

つまり、居住を目的とした長期間にわたる賃貸借契約においては、

単に契約違反にあたる事実があるだけでは契約を解除して退去させることができず、

「家主と借主との間の信頼関係がなくなってしまった」というような状況になって初めて、

家主からの契約解除を認めるようにして、借主の居住権を守ろうとしているのです。

 

従って、「家賃を1ヶ月でも滞納すれば即刻退去させる」という契約条項は、

「明らかに無効である」とまでは言えませんが、かといって、それだけで適用されるわけではなく、

借主に家賃の支払いの資力があるにもかかわらず家賃を滞納し、

家主が納めるように何度も督促したのに、数ヶ月以上も滞納を続け、

もはや、借主は、「家賃を支払うという約束を守るつもりがない」と

 

 

日本住宅性能検査協会所属

流通アシストネットワーク株式会社 

敷金診断士:高橋 靖之

倉庫工場市場

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オーナー通信を更新しました!

砂田です。

 

弊社、流通アシストネットワークが発刊している

 

オリジナル情報誌「オーナー通信」を更新しました !!

 

https://xn--0vqy2r4yevwa.com/tsushin.pdf

 

 

今日は掲載記事の一部をご紹介

 

 

 

◆物件の管理も流通アシストネットワークで! 〜おかげさまで多数ご依頼いただいております〜

 流通アシストネットワークではテナント募集だけでなく、契約後の物件の管理業務も行っております。

・賃料の滞納

・テナント、近隣からのクレーム対応

・更新、解約業務          などなど…

 賃貸契約後も不安は尽きません。弊社がオーナー様に代わって管理業務をいたします!

 また募集業務から管理業務まで、すべて同じ担当者が行いますので、すでに信頼関係が築けているため、安心してお任せいただけます!

 まずはご相談だけでも結構です。お気軽にお問い合わせください。

 

 

 

◆高いハードルも乗り越え、テナント誘致に成功

【千葉市花見川区土地オーナー:小川 充則様(営業担当:開発営業部 生井)】

 土地オーナー様である小川様は、近隣に店舗がほとんど無い時代にコスモス畑だった土地を店舗用地として貸したいと考え、弊社にテナント誘致のご依頼をいただきました。そこへ「丸亀製麺」様から出店申込があり、無事合意に至りました。しかし、この土地にには「農用地除外申請」という高いハードルがあったのです。おおよその期間は、契約締結からオープンまで2年以上かかる事業です。

 しかしながら、当時不可能といわれていた「農用地除外申請」を見事突破し、テナント誘致から店舗オープンまでプロデュースしたことにより、小川オーナー様から厚い信頼をいただくことができ、「丸亀製麺」を筆頭に周辺のテナント誘致をご依頼いただけるようになりました。

 今も新規事業に取り組んでおり、小川オーナー様をはじめとする土地オーナー様のために今後も役立っていきたいと考えております。

 

 

 

他にもオーナーインタビューなどを掲載しています

 

是非ご覧ください

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